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当时,港府声明,这仅是第一阶段措施,若不奏效,将在第二阶段实施更严厉措施,结果,居高不下的楼市应声下调。这一时期,香港经济亦因内地经济实施宏观调控而疲弱,从1994年第2季至1995年第3季,香港楼市从高峰回落,作为房地产市场上升动力的住宅楼宇,其售价平均下跌约3成,个别地区跌幅更大。写字楼售价亦大幅下跌3成至4成6 ,商铺市道因内部消费疲弱、零售业不景气且呆滞,租售需求均呈下降,不少店铺在空置后很长时间才觅得新户,部分大型商场甚至有五成商铺空置。工业楼宇更因经济转型、制造业大规模内迁而无人问津,不少发展商已搁置工业楼宇发展计划,申请改为工商用途的个案不断增加。经过数年努力,新世界发展终于度过低潮,再度取得发展。1995年新世界再度跻身香港四大地产上市公司之列。不过,经过是次挫折,新世界发展与长实、新地、恒地等三大地产公司的距离逐步拉远。这次升浪的动力是豪华住宅楼宇。踏入1996年,楼市表现尚见平稳,然而从下半年起,豪华住宅的交投转趋畅旺,一些豪宅名厦,诸如帝景园、会景阁、嘉富丽苑、地利根德阁,以及阳明山庄等,均成为市场追捧对象。其中,帝景园一宗交易创下每方尺逾20 000元纪录,而新鸿基地产安排作示范单位的港景别墅,亦以每方尺17 000多元易手,成为同区分层豪宅成交的指标。澳门新葡亰网站所有平台香港的土地供应中,住宅土地的供应尤其严重不足。从表5.7看,1995年以后放宽的土地供应中,绝大部分是住宅用地,以弥补过去多年的严重短缺。然而,一般而言,从土地拍卖到建成楼宇出售通常需时3年,因而1995年增加的住宅用地要到1998年才能在市场发挥调节需求的作用。换言之,这段时期香港住宅市场的供应仍相当紧缺。而期间港府的公屋建设又因长远房屋策略的实施而长期滞后,赶不上需求。

澳门新葡亰网站所有平台置地的雪厂街9号重建计划前后历时逾10年。1980年,置地宣布展开雪厂街9号重建计划,当时置地仅拥有雪厂街荷兰行及有利银行旧址地段,地盘狭小。其后,置地先后于1982年及1987年购入广东银行大厦(德辅道中8号)及球义大厦地皮,将原来只有一万方尺地盘合并成3万多方尺地盘。当时,置地有意一并连毗邻的恒昌大厦也买下来,可惜未能如愿。雪厂街9号重建计划于1991年12月最终落成,并被命名为“大道中九号”。该物业楼高38层,总楼面面积35.8万方尺,在设计上采用了浓郁的古典风格和独特的几何设计模式,集聚了中西精粹的建筑特色,给人以精雕细琢之感,彰显出卓尔不凡的气派。大道中九号的建成,为置地从70年代起策划的中区重建计划,画上了一个句号。恒隆的发展,可说与地铁站沿线上盖物业发展有着极密切的关系。1981年,正值恒隆各项投资收成在望,业务进入高峰期之际,恒隆领导层雄心万丈,先后与新世界发展、凯联酒店、华懋、信和地产、华光地产、怡华置业、益新置业、万邦置业、廖创兴企业及淘大等地产公司合组成3个财团,竞投地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权,全部发展计划包括兴建8幢商业大厦和拥有8 000个住宅单位的私人屋邨,总楼面面积达700万方尺,估计建筑成本超过70亿元,总售楼收益高达183亿元,其中,恒隆可获利逾40亿元。〔12〕结果,以恒隆为首的3个财团夺得地铁港岛沿线9个地铁站上盖物业发展权。消息传出,全港轰动。1997年香港回归后,新成立的特区政府提出“八万五”的建屋目标,用意是要增加房屋供应,实现地产市场的“软着陆”。然而,一场亚洲金融风暴袭来,股市连番暴跌,地产泡沫破灭,香港地产业的发展深受重创,市场的供求也逐步恢复平衡,“八万五”的目标因而受到了质疑。展望前景,未来一段时期内,地产业似乎难以再出现90年代中期的那种异常繁荣的情景,然而,由于地产业在香港经济中所处的特殊地位,市场价格的持续大幅下跌,并不符合香港经济和市民的利益。也正是基于这点,行政长官董建华表示已于1998年将“八万五”的建屋目标搁置。

本书试图在香港开埠150多年以来经济发展和人口增长的宏观背景下,展示并深入剖析香港地产业在特定的地权制度下从萌芽、发展、到成熟的整个历史轨迹,从中发现香港地产业发展的一般规律,它和整体经济与市民生活的互动关系,它在香港经济中的地位和作用。与此同时,也深入研究了香港各主要地产发展商的成功投资策略及失败教训。对内地的广大读者而言,本书不仅是一部全面、深入了解香港地产业发展的著作,而且在当前中国房地产业蓬勃发展的时期,可以从中得到许多有益的借鉴和启迪。阅读本书,可以通过香港的经验,更深刻地认识中国房地产市场的发展现状、存在问题,以及未来发展趋势。倘若本书能对读者有所裨益,笔者将深感欣慰。1989年中,受到中国内地的政治风波和紧缩经济的影响,香港经济陷入疲弱局面,从1985年起步的楼市升势受阻并掉头下跌,平均跌幅约3成。当时,香港移民潮骤起,中小型住宅楼价普遍被看淡。然而,经过半年多的调整,到1990年中,香港楼价绝大部分已回升至“政治风波”前的水平。及至同年8月,伊拉克入侵科威特,中东海湾战争爆发,市场转持观望态度。不过,受到港府批出第一期公务员置业计划及银行公会两度减息的刺激,楼市应跌未跌。1991年2月底,海湾战争结束,时局从紧张转向平和。当时,通胀高企加强了市民的预期通胀心理,加上2、3月份股市表现优良,引起财富效应。种种原因终于触发积累多时的购买力爆发,香港地产市道遂进入第二次升浪。然而,楼市情况仍然没有好转迹象。6月23日,政府原计划有两幅新界土地推出拍卖,但当时市道疲弱,地产界人士普遍要求政府冻结卖地,结果当日政府突然宣布推出9项纾解民困的措施,包括将1998/1999财政年度预留“首次置业贷款”的36亿元增加到72亿元,希望藉此将合资格家庭从6000户增加到12000户;提供“置业贷款”的名额从4500增加到10000;免缴当年第四季度差饷等等。其中最瞩目的,就是即时停止卖地9个月。据业内人士估计,仅此一项政府库房将少收190亿元。澳门新葡亰网站所有平台1984年12月,中英两国政府经过长达22轮的艰苦谈判之后,终于在北京正式签订了关于香港前途问题的《联合声明》。

与长实的“对外扩张”明显不同,新鸿基地产侧重的是“内部扩张”。70年代以后,新地围绕地产发展向上下游拓展业务,除收购原有的建筑、管理服务公司外,还相继开设保安消防设备工程、设计工程(则师楼)、机械电机工程部门等,又增设财务公司、保险公司、混凝土公司、石屎生产厂、建筑机械供应公司等附属机构。到20世纪80年代中期,新地已拥有附属及联营公司超过100家,包括本身拥有的附属公司47家、联营公司28家,旗下上市公司新城市(新界)地产有限公司又拥有附属、联营公司35家,形成从投资控股、地产发展及投资、楼宇建筑、机械、工程及混凝土生产及供应、物业管理及代理、财务金融及保险等一条龙服务的垂直式发展集团,成为一家庞大纵式生产集团、典型的“楼宇制造工厂”。1998年1月中旬,受到印尼盾大幅贬值及港元联系汇率再受狙击的影响,香港股市进一步下挫至7904点的低位。其后,恒生指数虽然曾在3月份反弹,可惜却在12000点的关口又反复向下。到1998年8月,港元联系汇率再次受到严重冲击,影响所及,恒生指数于8月13日跌至6600点水平。从1997年8月7日到1998年8月13日,恒生指数在短短一年间跌去10000点,跌幅高达60%,香港股市总值损失超过2万亿元,可谓损失惨重。太古城计划分五阶段十期进行,整个工程从邻近英皇道地段由东而西、由南到北进行,故每期新建成楼宇均有海景,这是太古地产精明之处。不过,太古城兴建初期,太古地产对地产发展尚未建立信心,经营作风保守,在资金筹集上主要通过将太古地产上市集资,以及售卖土地进行,先后将赛西湖和太古山谷部分土地出售,售得1.2亿元现金,作为发展太古城初期启动资金。结果,购买土地的长江实业和南丰集团都从后来发展的赛西湖大厦和南丰新邨中,赚取巨利。太古城发展初期,太古地产主要采取与其他财团合作的形式,如与怡和合组太古施利亚发展,由该公司向太古地产以市值购入地皮,建成后将利润分成,这种发展方式一直维持到首四期18幢楼宇建成后才告结束。规模浩大的10年重建计划完成后,港府规划处更在各大厦之间架设空中行人天桥,将置地旗下的多幢贵重物业,包括康乐大厦、太古大厦、文华酒店、太子大厦、历山大厦、告罗士打大厦、公爵大厦以及置地广场相贯,并直通区内各处如邮政总局、天星小轮码头等,俨然自成一国,成为中环的“自然心脏”。

1978年5月,地铁中环站上盖物业环球大厦开售,总值达5.9亿元的物业在8小时内全部售罄。同年8月,地铁金钟站上盖物业海富中心开始售卖,首日成交额逾九成。两项交易均破香港地产纪录。是役,长实不仅赚取厚利,而且声名鹊起。它在香港地产界的崇高地位,被正式确认。当时,资深的股评家已经预测,长实的实力有可能超过置地。到了1998年5月,楼市呈现出一浪低于一浪的跌势,整体经济日渐恶化,首季本地生产总值录得2%的负增长。特区政府鉴于香港内外经济环境的剧烈波动,针对香港楼市以及资金短缺的问题,推出了一系列救市措施,其中包括:将楼花预售期由完成前的15个月延长到20个月,超过1200万元的豪宅可豁免需抽签的规定,暂时取消四项针对楼花转售及公司买家的限制炒卖楼花措施,简化购买住宅楼宇按揭计划以使银行确切知道可以得到多少流动资金去拟定贷款计划。特区政府表示,这些措施的目的,是要避免楼市“硬着陆”。1997年7月1日,香港在全球注目之中顺利回归,迈进一个历史新纪元。新成立的特区政府首先面对的一项重大挑战,就是如何制订合理、平衡的房屋政策,逐步除去“地产泡沫”这一重大隐患。毋庸置疑,高地价、高楼价、高租金已对香港经济的竞争力及社会发展构成相当大的危害,不能等闲视之。1972年10月,鹰君在香港上市,以每股2.25元价格公开发售1 375万股新股,集资约3 000万元。当时,鹰君仅属一家中小型地产公司。1972/1973年度获得纯利仅1 200万元,1975/1976年度还跌至397.5万元。

香港的地产市道自1985年进入过渡时期以来,便进入一个长周期的上升阶段。特别是自1991年起由住宅楼宇带动,其价格连年大幅跳升,香港舆论曾形容为“像装上一级方程式引擎马达般一发不可收拾”。利氏家族的希慎集团是香港老牌的地产商,早在1920年代至1930年代已是铜锣湾的大业主,战后更开辟利园山,先后建成波斯富街、利园山道、恩平道、新会道、新宁道上的许多住宅楼宇。1981年9月,香港股市牛气冲天,恒生指数第二度冲破1700点大关,利氏家族将位于铜锣湾的5幢收租物业,包括希慎道1号、礼顿中心、兴利中心、新宁大厦及新宁阁等组成希慎兴业有限公司,并在香港上市,集资5亿元。当时,希慎兴业可谓一家纯地产收租公司,拥有出租物业约123万方尺。澳门新葡亰网站所有平台恒基主席李兆基认为,由于香港人口增长迅速,而且随着经济的蓬勃发展,市民收入增加,置业观念日浓,但土地供应有限,小型住宅楼宇的发展前景大有可为。〔13〕早期,恒基兆业的地盘多集中在市区,主要发展300方尺至500方尺单位面积的小型住宅,销售对象是广大受薪阶层,由于住宅和工作地点距离不远,加上交通方便,因而深受置业者的欢迎。

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